。先抵押后出租，抵押权已经登记的，抵押权实现导致所有权变动的，只是不适用买卖不破租赁，但房屋承租人
1.承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可请求解除合同并要求赔偿损失。
2.承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
4.承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
7.不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定而导致承租人不能使用而解除。
1.须经出租人同意。可明示、可默示；可事前同意，可事后追认；可向承租人表示，可向第三人表示。
2.出租人同意转租的推定。出租人知道或者应当知道承租人擅自转租，但在6个月内未提出异议的，推定为同意转租。
3.超期的合法转租。房屋租赁合同的合法转租，转租期限超过承租人剩余租赁期限且未经出租人同意的，超期部分的租赁合同无效，但出租人与承租人另有约定的除外。出租人事后追认的，转租合同全部有效；出租人与承租人延长租赁合同的期限超过转租的超期部分的，超期部分的租赁合同有效。
C.出租人可以基于其所有人地位向次承租人主张侵权损害赔偿或者物上请求权（出租人不可以直接向次承租人主张违约损害赔偿，因为两者之间没有合同关系）。
作为对债务履行有法律上利害关系的第三人，次承租人代为支付到期租金的行为，不仅仅是替承租人清偿了债务，同时也是次承租人的权利。体现在承租人不得提出异议，出租人亦不得拒绝。出租人拒绝受领的，次承租人有权提存。
非法转租租赁房屋的，次租赁合同无效；出租人享有法定解除权；若出租人自知道之日起6个月内没有表示异议，出租人的法定解除权消灭。
非法转租期间，承租人收取次承租人的租金，对出租人而言不构成不当得利。除非出租人与承租人之间已经解除合同，且承租人拒不返还租赁物，继续收取租金，才构成不当得利。
（1）出租人未解除与承租人的合同，只能请求次承租人将租赁物返还给承租人。只有在承租人不接受的情况下，才能要求返还给自己。
①承租人和出租人之间应当有合法有效的房屋租赁合同关系；②承租人与次承租人均享有优先购买权，且次承租人的优先购买权优先；③出租人出卖、拍卖、抵押后折价抵债该房屋，应当在合理期限内通知承租人；④出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张赔偿损失；⑤承租人必须和第三人具有购买房屋的同等条件。
①房屋的共有人行使优先购买权的；②出租人将房屋出卖给自己的近亲属的；③出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；④出租人将房屋出卖给善意的第三人（指第三人不知承租人存在），并办理完毕过户登记的。
①房屋出卖给第三人未办理过户登记；房屋出卖给第三人办理过户登记，但第三人恶意的，承租人仍可优先取得房屋。
（2）装饰装修物的处理：双方事后达成协议，按协议。不能达成协议的，出租人有权请求承租人恢复原状，去除装饰装修物，所有费用由承租人承担。
①未形成附合部分：有约定的按约定；不能达成协议的，承租人可以取回（拆除），出租人亦有权请求承租人取回；因取回造成房屋毁损的，承租人应恢复原状；承租人对出租无费用补偿请求权。
第三，因合同被解除，不可归责于双方事由，公平分担；出租人违约，出租人承担；承租人违约，由承租人承担；双方违约，过错承担。
承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，法院按照下列情形分别处理：办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
